为什么说房贷等额本息提前还款亏死

之所以说等额本息提前还款亏，是因为这种还款方式每月还款额度相同，其中本金逐月增加，利息逐月减少，如果提前还款超过了总还款时间的三分之一的话，利息节省不多，所以是不划算的。

等额本息是指每个月回款的还款额是固定的(包含利息和本金)，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。主要特点是，贷款年限期内，每月还贷的金额是固定的。适合工薪族、收入稳定的普通家庭，房贷既能够承担，又能保证不影响到生活。

假设一个购房者，在银行办理房贷20万，贷款时间为10年，贷款利率为1.9%。采用等额本息还款，计算得出每个月的还款额度约为：2111元。

按照等额本息的还款方式计算，该购房者第一个还款利息为800，还款本金为1311;第二个月还款利息为795，还款本金为1316,;第三个月还款利息为789，还款本金为1322以此类推，可以得出，在还款额度一样的情况下，购房者后期需要偿还的本金只会越来越少。

因此，如果购房者选择等额本息还款，在还款期过了一半的情况下，购房者已经将大部分利息还完了。此时再选择等额本息还款是不太划算的。

等额本息提前还款最佳时间

等额本息提前还款最佳时间为实际还款期限占贷款期限1/3之前。如实际还款期限占比已超过1/3，再提前还款就不划算了。举例说明：10万元贷款，贷款期限1年，等额本息还款，前四个月本金偿还为31737元、利息偿还为4200元，占到利息总额8072元的50%，由此可以得出结论。

等额本息提前还款亏死为什么

对于不少贷款买房的朋友来说，一定都看到过等额本息这种还款方式，这种还款方式意味着，还款人需要在规定的还款期限内每个月偿还相同数额的钱。那么，为什么说等额本息提前还款亏死，20年等额本息还款技巧又有哪些呢?

等额本息提前还款亏死为什么

假设我们在银行办理房贷20万，贷款时间为10年，按利率4.9%计算，那么月利率为4‰，我们采用等额本息还款，计算得出每个月的还款额度约为：2111元。

第一个月：

还款利息：200000*4‰=800，此时我们的还款本金为：2111-800=1311

第二个月：

还款利息：(200000-1311)*4‰=795，此时我们的还款本金为：2111-795=1316

第三个月：

还款利息：(200000-1311-1316)*4‰=789，此时我们的还款本金为：2111-789=1322

从计算中我们可以看出，采用等额本息还款的方式，在还款额度一样的情况下，贷款前期我们所还的本金相对比较少，利息占了很大一部分，而到贷款后期，我们还的贷款本金越来越多，利息越来越少。

所以，选择等额本息，还款期超过二分之一，我们已经还了大部分的利息，此时我们提前还款并不划算，一次性还清和分期偿还所花费的钱差不多，提前还款就没什么意义。

20年等额本息还款技巧

用户选择20年等额本息还款，如果打算提前还款，当还款期限没有超过总期限的三分之一时，提前还款相对来说是比较划算的。而当还款的期限已经超过了总期限的三分之一，这时候提前还款能够节省的利息非常有限，用户与其提前还款，还不如按时还款，从而保证资金的流动性。

因此，按时还款的话，等额本息还款是没有什么技巧的，提前还款则需要注意时间。

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